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物业到底要干啥?怎样才算合格?完整版住宅物业服务规范来啦!今天我们来看
史上最详细住宅物业服务规范之:设施设备管理篇
设施设备管理包括:
3.1 供配系统
项目 |
管理要求 |
配电房卫生 |
室内地面干净;物品摆放整齐,无杂物; 设备表面无积尘,外观清洁,无油污,无油漆脱落。 |
配电房安全 |
配电房严禁吸烟,无易燃、易爆品及与管理无关的物品摆放; 照明灯具完好; 配足有效的灭火器材和应急灯,应急灯能在事故停电下30分钟;使用 设备房通风良好; 排水通畅; 装有防鼠网,禁止小动物进入; 设备房加装明锁,钥匙由控制中心及设备责任人掌握,进出随手关门; 参观来访人员需经项目经理(或授权人)同意,并由指定专人陪同方可进入。 |
配电房标识 |
配电房门有设备房标识以及 “机房重地、闲人免入”的标识,设备房内各设备、阀门等有明显的状态标识、流向标识、警告标识等,责任人明确;标识安装位置清晰、完整、醒目。 |
配电房操作 |
配电房内有设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业文件; 配电房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏,无跑、冒、滴、漏现象,设备责任人明确; 配电房应配置干湿球温度计,运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。 |
高压柜 |
柜内各器件无异响、异味,仪表指示正常; 各类机构连锁正常,操作灵活,门锁锁好; 柜号前后标识相同; 进线电压在10KV±7%; 停用和检修的设备悬挂相应的标示牌。 |
低压柜 |
柜内各器件无异响、异味,仪表指示正常; 各类机构连锁正常,操作灵活,门锁锁好; 柜号标识相符; 停用和检修的设备悬挂标示牌清晰准确。 |
无功补偿 |
柜内器件无异响、异味,自动控制器功能正常; 电容的壳体无膨胀现象,无积灰;功率因数在0.9以上。 |
变压器 |
变压器温度控制器设置参数合理; 风机手动/自动正常; 总断路器参数整定合理; 实际运行电流不超过变压器额定电流值; 三相电流平衡差不超过10%; 三相电压平衡; 无异响、异味; 变压器出口电压在380V±5%。 |
防雷接地 |
房屋主体接地电阻在1欧姆以下。 |
控制柜(箱) |
控制柜及各回路(含备用回路)标识明晰; 各导线压、接牢靠;无异味异响; 电气箱外壳接地螺栓、电缆引支线接地可靠; 控制柜防水防潮符合规范要求,动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏; 室外控制柜(箱)有警告标识。 |
公共照明 |
各供电线路正常使用,照明灯具完好,灯具支架安装牢固。 |
记录填写 |
记录填写,真实、准确、完整、规范、清晰。 |
电梯房操作 |
机房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业指导书等; 机房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏; 无滴、漏油现象; 设备责任人明确; 机房应配置干湿球温度计,设备运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。 |
电气控制柜 |
功能正常; 柜内外清洁; 无异响、异味;仪表指示正常; 标识明晰,无脱落; 导线压接牢固,布线规范; 电气箱外壳接地螺栓、电缆接地线接地可靠。 |
曳引电机 |
电机温度正常; 无异响异味;无过流。 |
轿厢 |
照明应良好,光亮足够; 信号(指示器、方向箭头)准确; 门的开关灵活; 轿厢内紧急救护电话与控制中心联系正常,语音清晰。 |
钢丝绳 |
无滑移; 无毛刺、无断股; 无磨损、锈蚀。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰。 |
3.2 给水系统
项目 |
管理要求 |
水箱、水池 |
标识明晰; 无泄漏; 每半年清洗一次,取得检测合格证。 |
水泵(泳池)房卫生 |
机房内地面干净; 物品摆放整齐,无杂物; 设备表面无积尘,外观清洁,无油污,无油漆脱落。 |
水泵房安全 |
机房内严禁吸烟,无易燃、易爆及与管理无关的物品摆放; 照明灯具完好; 按消防规定配足有效灭火器材; 配置应急灯能在事故停电下至少使用30分钟; 机房应通风良好; 排水通畅; 装设有防鼠网,防止小动物进入; 机房加装明锁,钥匙由项目及设备责任人掌握,进出随手关门; 参观来访人员需经项目经理(或授权人)同意,并由指定专人陪同方可进入。 |
水泵房标识 |
机房门应有机房标识以及 “机房重地、闲人免入的标识;机房内各单体设备等应有明显的状态标识、流向标识、警告标识等; 标识的安装位置应清晰、完整、醒目。 |
水泵房操作 |
机房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业文件等; 机房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏; 无跑、冒、滴、漏现象;设备责任人明确; 机房应配置干湿球温度计,设备运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。 |
水泵房电气柜 |
功能正常; 柜内外清洁; 无异响、异味; 仪表指示正常; 标识明晰,无脱落; 导线压接牢固; 电气箱外壳、电缆接地线接地可靠; 排水装置自动/手动正常。 |
电机 |
电机运行温度正常,无异响异味,无过流。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰 |
3.3 排水系统
项目 |
管理要求 |
雨水井 |
排水通畅,无淤物堆积,井盖无晃动,无破损。 |
污水井 |
排水通畅,无淤物堆积,井盖无晃动,无破损。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰。 |
3.4 消防系统
项目 |
管理要求 |
烟感、温感 |
烟感、温感安装牢固; 探头清洁; 报警功能正常,报警点位与报警主机地址码图一致。 |
声光报警装置 |
声光报警器及按钮安装牢固; 清洁; 报警功能正常,报警点位与报警主机地址码图一致。 |
主机联动柜 |
联动功能正常; 柜内清洁; 无异响、异味; 仪表指示正常; 标识明晰,无脱落,责任人明晰; 无隔离点位。 |
消火栓系统 |
阀门无锈蚀,润滑充分,开启灵活; 管道系统无跑、冒、滴、漏现象。 |
喷淋系统 |
末端放水联动正常; 喷淋探头清洁,无损坏;标识明晰。 |
防排烟系统 |
防火门、防火卷帘门表面清洁,油漆完好无损;转动轴灵活; 自动状态下,风机联动复位正常。 |
消防对讲 |
各点位消防对讲电话与控制中心通话正常; 语音清晰。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰。 |
3.5 各类泵用电机
项目 |
管理要求 |
绝缘测试 |
电动机的绕组绝缘电阻定期(每年3月)测试在0.5兆欧以上。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰。 |
3.6 智能系统
项目 |
管理要求 |
闭路监控系统 |
摄像镜头每季度定期擦拭; 防护罩清洁,无积灰;安装牢固; 云台转动灵活; 防水防潮; 监控矩正主机联动、切换功能工作正常; BNC接头无松动; 录像正常,清晰。 |
门禁控制 |
手动按钮灵活; 刷卡有效; 开关门无噪音,机械传动灵活,润滑充分; 对讲与控制中心通话正常,语音清晰;控制盒表面干净; 盒内器件清洁。 |
楼宇对讲系统 |
三方语音通话正常,清晰; 电锁正常; 单元门开启灵活,到位;备电正常; 密码开门有效,密码定期(每年)修改。 |
小区广播 |
室外防水音箱须朝下,防水;各回路使用正常; 语音清晰; 控制中心播放设备正常完好,清洁。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰。 |
3.7 公共设施
项目 |
管理要求 |
保洁及绿化设备 |
保洁及绿化设备定期保养。 |
室内区域 |
泳乐设备、桑拿房及设备使用正常; 单元照明灯具完好,无脱落; 声控开关动作有效; 单元的配电箱无异味、箱门锁完好; 箱内清洁,无乱搭乱接; 信报箱、门牌号无脱落; 单元门及门框无变形,推拉标识、门把手无松动脱落; 上下通道及单元间的地砖无破损; 墙面无起皮脱落; 楼梯栏杆焊接牢靠,无黄斑; 水表间阀门无滴水;公示栏安装牢固。 |
室外区域 |
房屋外立面完好,无贴砖脱落; 涂料墙面无污渍; 架空层、车库照明完好,车位隔离栏杆安装牢固; 垃圾筒无损坏,垃圾盖转动轴无断裂现象; 各类井盖无破损; 灯杆灯具安装牢靠,无倾斜,灯具标号无脱落; 各隔离栏杆固定牢靠、无黄斑;无未经允许私接电源、水源的现象; 片区内游戏器材的联结螺栓紧固,无损坏; 片区内的各种石板无松动现象; 片区的排水畅通; 景观饰品无松脱; 水景喷头、水下灯具无损坏;广告旗无倾斜、螺栓紧固; 片区内各类标识无脱落; 公园桌椅无松动、损坏。 |
焊工机具 |
定期检修,功能正常,记录完整。 |
记录填写 |
记录按时填写、规范、明晰。 |
(注:不同省市规定可能略有不同)
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