精益化管理：蓝光做好当下，打响“持久战”

2020年2月，在疫情胶着期，房地产行业陷入停摆状态的时候，蓝光发展（600466.SH）CEO迟峰向全体员工提出一份沉甸甸的希望：全面提升对抗市场风险的“企业免疫力”，从容面对市场，穿越行业周期。同时，蓝光发展确立了“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”的16字经营策略。

日前，30年蓝光宣布开启第三次创业征程，提出要做“长期主义者”。蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿表示，蓝光的长期主义，就是要有工匠精神，十年磨一剑，去实现战略目标。

在蓝光发展CEO迟峰看来，16字经营策略就是对“长期主义”的一个解法，将坚定推进数字化转型、精益化管理，不断改进，聚焦管理提升，解决系统性问题，打响这场“持久战”。

提升效率 向管理要红利

随着2020中国经济快速重回正轨，蓝光也按照既定的战略稳健前行，根据公司第三季度报告，2020年前三个季度，蓝光发展实现销售金额662.13亿元，新增房地产项目47个，新增项目总建筑面积775万平方米。10月，公司新增5个房地产项目，11月新增2个房地产项目。新增土储主要位于新一线、二线和强三线城市，在长三角等城市群的土储布局力度明显加大，蓝光越来越聚焦于高能区域。

蓝光的战略笃定，是看到了房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了管理红利。“三条红线”政策的推出，正是表明，房地产行业不能再占用过多的金融资源。

回看中国的绝大多数制造业，其实早就进入了管理红利的时代，既不靠关系也不靠杠杆，把业务得好。关键是在于有好产品、好服务，能够有竞争力。到了管理红利时代，房地产行业逐步回归为普通行业，真正靠实力获取竞争的优势。

杨铿表示，蓝光正进入到第三次创业阶段，需要十年磨一剑，以工匠精神专注、精益、创新的把业务做到极致；产业核心能力建设遵循投资准、融资优、建得好、卖得快、成本优、品牌好。以强区域、精总部的扁平化组织管理提升效率。

“蓝光的16字经营策略，正是对公司长期主义的一个解法。”迟峰说，所谓精细化管理，是把现在的事做好，一步一个脚印，达成每一个短期的目标，才有未来。

平衡性市场需要精益化管理

房地产业在过去多年以“快”为核心。这是这种情况下，过去是做规模，因为市场发展空间足够大，可以配合这样的企业成长模式。但在房地产进入到新的阶段，江湖格局基本落定，再靠拼规模实现竞争已经不可能。

平衡性市场的快速扩张更加困难，需要底盘很厚——资金、资源、组织能力和专业度很强。而在住宅开发的赛道上，唯有专业主义才能获得市场尊重。

蓝光把精益化管理概括为几个方面。一是投资准，即坚持新一线、二线、强三线布局；聚焦中国核心重点城市，深耕细作，聚焦快周转的地，以及中小地块，在投资端提升能力。二是融资优，包括投融深度一体化，改进融资管理，打通A H的融资通路等。三是建得好，不能只关注前期卖楼，还要多关注后期建设，做到管理标准化、技术标准化，提升工程管理能力、成本管控能力、招采能力、销售能力、设计能力等，实现高品质下的快速开发。这意味着部门的管理要精益化，项目管理要精益化。四是成本优，包括增强透明度、标准化流程、组织层级优化、供应链管理优化、做产品标准等。五是要卖得好，业绩目标合理可行，销售团队稳定性增加。六是品牌好，聚焦战略目标，注重文化建设。七是团队强，要立足于长期主义培养人才。

杨铿强调，一定要在管理上坚决推进数字化，实现年轻化、专业化、知识化，这是时代的要求。而数字化也一定需要扁平化的管理，层级一定要减少，要信息畅通、内部交圈，提升管理效率。

革命性的组织变革：强区域、精总部

把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，释放出更多的组织资源和组织效能，这是每一个在不断做大企业面临的最重要的挑战。

2020年以来，房企组织变革频现。从房企组织变革的类型看，主要分为集团总部层面变革、区域层面扩张或收缩变革。集团总部层面变革主要以新增或迭代业务板块为主，开拓新的业务，并进一步促进销售。从区域层面看，有的企业设立新区域业务部门，有的企业则进行区域合并。从目前情况看，集团总部层面的变革对房企影响较大。

蓝光发展在运行“上海 成都”双总部的同时，也启动了“强区域、精总部”的组织变革，蓝光更希望打造成一个目标一致、任务自洽、分工得当、相互补位、敏锐应变的高效组织。这一变革是革命性的。

这样的组织结构变革，适应于蓝光提出高品质下的快速开发的理念，这其实是一个相当高的要求，它与公司组织能力息息相关。要实现规模和品质突破，需要的是可以支撑的组织能力。

蓝光总部管几条线，管战略，管标准，管干部和管投资审核，是战略中心，是大脑中枢。区域做强，是公司做强的基础，要有战斗力，是利润中心，是野战军。

杨铿强调，总部要精。总部的精，首先是战略要清晰，第二策略要可操作，然后执行力要强，层级要少，奋斗精神要足，做到年轻化、专业化、知识化。

业内人士指出，促销售、拓业务、控成本是上半年组织变革的三大推动力。行业进入存量时代，加速分化，房地产企业在竞争激烈之下求变。通过拓展新业务、新的区域占领更多市场份额。同时，精简组织、控制成本进行“节流”。未来变革将越来越频繁，更加灵活的组织架构、能力更多元化的稳定团队将是企业变革的主要方向。

今日思维 做好当下

经营之圣稻田和夫曾有三不问的信条：不问过去，空杯心态；不问将来，今日思维，不问苦难，信念至上。

稻田和夫说，优秀的企业不会担心久远的将来，因为未来是立足于今日的，如果我们把眼前的事情做好了，做好当下，未来还会差吗？

杨铿说，有理想有梦想的企业才能走得长远。

蓝光发展CEO迟峰说，公司短期的业绩和长期主义的关系，这个不矛盾，是一致的。不管多么的长期主义，把现在的事做好，然后才是明年、后年。每一个短期的目标达成之后，一步一个脚印，才有后来。

这正是殊途同归。

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